龚方雄：房地产行业的趋势性与未来的市场

发布人：admin     日期：2009-10-28

中国房地产市场的未来以及货币市场可能对房地产行业产生怎样的影响。 　现在市场非常好，流动性非常多，企业融资情况也很好。2009年上半年中国房地产市场融资有数十亿美元，下半年可能更多，全年房地产行业的融资额可能会超过100亿美元。这种现象和全球的流动性是有关系的，全球基金经理现在都在做未来资产配置，资产配置过程中增加对新兴市场的投资的比例，也选择了重仓中国。他们看好中国房地产、耐用消费品及汽车市场。 　　但是这种势头会持续多久？我们很多企业家，房地产开发商们都想在未来6-12月把自己公司推向上市。大家害怕出现2007年的情况，在2007年的一轮上市浪潮之后，2008年的IPO基本关闭。未来6-12月后，全球的央行可能开始改变政策，紧缩流动性。这是否意味着资本市场会对房地产开发商们再一次关闭？这是一个很重要的问题。 　　最近市场有一个很明显的趋向，中国资产估值都在趋于所谓的正常化。股票市场上以消费类为主的板块的估值会比整个大市估值高很多。耐用消费品，尤其是日用消费品估值很高，有20倍到30倍的市盈率，这样的估值的原因是行业趋势造成的。也就是说，如果你想在上市的时候取得一个比较高的估值，不但周期要把握好，最重要的是要把这个趋势做好。我记得1、2月份摩根大通当时主推房地产板块和汽车板块，当时房地产是4-5倍市盈率，而耐用品市盈率仍然是20倍。与日用消费品一样，在我们看来房地产行业的周期性对公司盈利性的影响是短暂的，重要的还是趋势性。趋势性在哪里？我们仍然认为中国城市化进程还在初期阶段，整个城市化程度还非常低。经过过去五年、十年的发展房地产市场几番波动，但是每次房价下跌的过程都非常短暂。现在的市场也是一样，很多城市楼盘价格出现增长，甚至又创新高。我们认为，在中国房地产有一个很强的趋势性，这个趋势受货币政策、流动性影响并不是很大。所以，我们国家做房地产相对于其他国家来说，优势就在于我们的趋势性很强。 　货币政策、财政政策出现通缩，会让市场出现一些调整，但是这个过程很短暂，这与西方不一样。美国在80年代末，房地产泡沫破灭后，持续下跌了15年。加州房子从87年股灾见顶后，在99年后才真正复苏。但是，目前我们中国开发商不需要经历这样的煎熬，去年的金融海啸百年不遇，但是几个月之后，房地产的市场已经出现了回调。这种现象只有在中国可以出现。 　　货币政策什么时候变？对房地产市场影响有多大？我的结论就是说，中国房地产市场，中国经济势不可挡，上升态势非常明显。我们国家的房地产市场有一个很强的趋势性。对房地产企业而言，把握周期，是为了能把趋势性做好。周期向好的时候，房地产的盈利可能到50％-100％，但是周期向下的时候盈利可能下跌20％-50％，5年平均成长是30％。 　事实上，从资本市场的估值来看，房地产的市盈率平均应该是30％，如果一家公司稳健经营，它的平均增长应该是30％-50％。在周期好的时候，增长能够达到50％-100％，在周期底部的时候，它也能保到20％以内的增长。平均算来，应该是30％的成长。从资本市场角度来讲，他们喜欢给大家一个非常稳定的盈利预期的公司。在我们国家趋势性很长的体系当中，企业盈利是可以做得比较稳定的，但这个就跟企业长期规划有关，也跟周期判断有关。 　　最后，目前的形式。我认为货币政策和财政政策变化都不会太快，也不会太急。政策制定者确实是“惊弓之鸟”，他们现在求稳的心态很强，他并不希望改变。伯南克知道，我想我们中国政策制定者也知道，全球政策制定者都知道。 　上世纪30年代全球经济进入大箫条，实际上在1931年曾经出现过一波经济政策刺激下，经济出现过企稳的迹象，但是美国和全球主要国家的政府在当时转变了政策，结果经济出现二次探底，二次的底比第一次的底部要低得多。伯南克是研究大箫条的专家，他对这段历史非常熟悉，他绝对不想重复过去历史性错误。我认为全球的政策制定者，包括中国政策制定者，目前都愿意冒通胀的风险，而不愿意冒通缩的风险。全球经济在6-18个月后会有一个比较强势的周期性复苏。 　我可以说，明年可能出现政策调整，但在我们看来政策上或许会有方向性的变化，但调控本身会非常温和，因为全球经济2011、2012年走势还是不确定的，从紧的程度不可能太厉害。如果明年加息的话，最多两次，每次27个点左右，而且明年宏观政策紧缩在明年第二季度以后才可能出现。就我们观点来看，我们跟政府观点也相近，因为他看的是四个条件：一是继续通缩的存在，二是出口成双位数下降，三是高端就业仍然非常非常难解决，四是严重的产能过剩。 　　大家可以主要看两点，一点是通缩何时变通胀。从负转正后，政策就要开始准备，可能出现方向性的改变。但是目前我们国家的出口仍然是20％以上的速度下跌，到明年即使恢复10％的出口上涨，产能过剩问题仍然解决不了。因为现在20％下降，指数从100％下降到70％，明年即使上涨10％，仍然是80％左右，仍然有15％产能过剩，加上2011、2012年全球经济的不稳定，政策的调整会非常小心。 　　还有一点，我们国家在2012年之前，政策不会出现太大的改变，经济也希望求稳。因为我们同样希望保持一个非常稳定、相对快速的成长。从这个角度来看，未来的两三年，无论从中国的政策环境，还是从全球政策环境来判断，我们觉得仍然会相对宽松，宽松的流动性环境会持续下去，在这种环境下，如果企业家们在这几年中能把企业的盈利保持在稳定较快发展，市场就会给你一个非常好的估值。

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